
La belle saison arrive et, avec elle, le ballet des déménagements. Au Québec, le déménagement du 1er juillet est une tradition bien établie. Si vous envisagez de déménager ou d’emménager pour la première fois, voici quelques conseils pour vous y retrouver dans la jungle du logement locatif.
C’est décidé ! Cette année, on déménage ! Plus grand, plus petit, plus proche du bureau, moins bruyant, en solo, en couple ou avec un enfant en route : les raisons sont nombreuses, et les vôtres sont forcément les bonnes.
Seulement voilà, le marché n’est plus ce qu’il était il y a quelques années encore. Les logements vacants se raréfient et les prix explosent, au point que se loger est devenu une source d’angoisse pour de nombreux Québécois. D’autant que le phénomène touche toutes les régions de la province, et n’est en aucun cas cantonné aux quartiers centraux de Montréal.
Pour les nouveaux arrivants comme pour les autres, on fait le point sur les terminologies à connaître, et sur certains droits des locataires au Québec.
Appartement ou condo ? La différence a peu d’importance pour le locataire, c’est la nature du propriétaire qui change. Le condo est loué par le propriétaire du condo, l’appartement est loué par le propriétaire de tous les logements de la bâtisse.
Le nombre de pièces – Au Québec, on compte toutes les pièces pour une unité et la salle de bain pour ½ pièce. Ainsi un 3 ½ est un logement avec une cuisine, une salle de séjour, une chambre et une salle de bain. Un 4 ½ ajoutera une chambre de plus, etc. Attention, une chambre n’est pas toujours fermée. Une configuration classique d’un 4 ½ se présente comme deux pièces en enfilade sans cloison (généralement sur rue), un salon-cuisine (généralement sur cour), eux aussi en enfilade, et la salle de bain. Un tel appartement de 3 pièces à vivre hors cuisine ne propose ainsi qu’une seule « chambre », en réalité.
Les toilettes sont presque toujours dans la salle de bain. Quand, à la fin d’un repas, votre amie « va à la salle de bain », elle ne part pas prendre une douche, elle va aux toilettes.
Chercher un nouveau nid douillet — Internet est votre meilleur ami avec des sites comme louer.ca, duproprio.com, kijiji, logiquebec.com, mais aussi Marketplace et les nombreux groupes Facebook spécialisés dans la recherche de logements. Le bouche à oreille ou les petites annonces dans les entreprises sont également une bonne option.
Le temps où les panneaux À louer fleurissaient partout au printemps semble être un peu révolu. Mais vous pourriez très bien trouver votre futur chez vous au détour d’une marche dans votre quartier de prédilection.
Le bail – Le Tribunal administratif du logement (TAL) régit les droits et obligations des locateurs et locataires. Il propose également un modèle de bail (que l’on trouve dans les pharmacies ou chez Bureau en gros). C’est un très bon outil pour les deux parties et un propriétaire sérieux va s’en prévaloir. Le bail détaille les conditions de location ainsi que les inclusions s’il y en a (électro-ménager, meubles, énergie, etc.).
Vous pouvez être locataire, colocataire ou sous-locataire. Cette 3e catégorie est prévue et légale sous certaines conditions. C’est heureux, car votre bail vous engage jusqu’à la date prévue au contrat (généralement le 30 juin de l’année en cours), et la cession de bail est la meilleure façon de déménager en cours d’année. Vous et votre propriétaire devez notamment signer un formulaire de cession de bail à un tierce partie. S’il a des motifs sérieux, le propriétaire peut refuser un candidat à la reprise du bail, mais il ne peut pas s’opposer à la cession en tant que telle.
Si vous êtes colocataire, prenez garde à ne pas être solidaire des autres colocataires, en cas de non-paiement du loyer.
Sous-location de courte durée — Attention à cette catégorie, fut un temps populaire pour rentabiliser son logement le temps de longues vacances, par exemple. Vous ne pouvez pas sous-louer votre logement sur une plateforme type Airbnb sans l’accord de votre propriétaire, et dans les conditions édictées par la municipalité et la province. Or, ces conditions se sont durcies fortement en 2023, et Airbnb s’est par exemple engagée à supprimer toutes les locations illégales de la province.
Swap — Pratique de plus en plus courante dans le contexte d’explosion des loyers, l’échange d’appartements (ou swap, en anglais) est parfaitement légal, même s’il est encadré au même titre qu’une cession de bail (puisqu’il revient en fait à une double cession de bail, entre deux locataires). C’est un bon moyen de changer de logement en gardant le loyer sous contrôle, mais il faut naturellement avoir un logement à échanger…
Ni charges, ni dépôt de garantie — Votre bail détaille ce qui est inclus ou exclu (meuble, énergie, internet, etc.) et le loyer s’entend charges incluses (au Québec, elles restent de la responsabilité du propriétaire en totalité). De même, le propriétaire ne peut vous réclamer de dépôt de garantie.
Le mode de paiement du loyer est précisé dans le bail. Même si la remise de chèques postdatés n’est plus autorisée, il est admis que les parties peuvent, d’un commun accord, choisir ce mode de paiement.
Enquête de crédit – Le propriétaire peut se prévaloir d’une enquête de crédit vous concernant, avec votre accord (vous devez signer un document), pour évaluer votre capacité de paiement. Des organismes spécialisés vont ainsi vérifier votre cote de crédit, vos éventuels défauts de paiement auprès de vos anciens propriétaires et auprès du TAL. Seuls les noms, adresse et date de naissance suffisent. Le numéro d’assurance sociale n’est donc pas nécessaire. C’est un service payant pour le propriétaire, et non pas pour le locataire ! Le propriétaire décide ensuite s’il loue ou non le logement.
Pour les nouveaux arrivants, qui n’ont pas d’antécédents de crédit, vous devrez prouver votre capacité de paiement et rassurer votre futur propriétaire.
Éviction – Le locataire est protégé par un droit au maintien dans les lieux, inscrit dans le Code civil. Mais un propriétaire peut, en principe, évincer un locataire dans deux cas (hors problème imputable au locataire, comme le défaut de paiement du loyer) :
- la reprise du logement pour lui-même ou un ascendant/descendant de premier degré, et
- la subdivision, l’agrandissement substantiel ou le changement d’affectation du logement.
Le choix de votre logement – Dans la province, les visites s’intensifient à la sortie de l’hiver, déjà vite oublié. Mais il se rappellera vite à vous. Les appartements en demi-sous-sol sont souvent moins chers, plus frais l’été, mais très sombres l’hiver, avec presque 16 heures de nuit pas jour. De plus, la neige s’accumulera devant les fenêtres au ras du sol. L’hiver est long et difficile, surtout avec peu de lumière.
L’isolation est un défaut majeur de nombreux logements de la province. Au bruit de vos voisins qui vous « marchent sur la tête », vous pourriez bien ajouter une facture astronomique d’Hydro-Québec. Notre conseil : vérifiez les portes et fenêtres (privilégiez le double vitrage thermos) et vérifiez l’estimation du coût d’électricité annuel sur le site d’Hydro-Québec. De quelques centaines de dollars par an, la facture pourrait monter à plusieurs milliers de dollars en cas de passoire thermique. N’oubliez jamais que les hivers sont longs et rigoureux.
Le loyer – Les loyers ont beaucoup augmenté durant ces dernières années, un phénomène notamment du à la rareté des logements sur le marché, couplée à l’explosion des prix d’achat. Le TAL permet de connaître le loyer payé par le précédent locataire sur les douze derniers mois.
L’augmentation du loyer est annuelle, généralement basée sur un taux suggéré par le TAL. Le propriétaire doit adresser une lettre au moins trois mois avant, avec la proposition de nouveau loyer (soit généralement avant le 31 mars). Vous pouvez bien sûr contester cette augmentation si elle vous paraît abusive, et lui faire une contre-proposition ; vous pourriez alors entamer un bras de fer avec votre propriétaire.
Animaux domestiques – C’est le hic au Québec. Certains propriétaires sont « allergiques » aux chiens ou chats, souvent pour de mauvaises raisons. Le meilleur moyen est de négocier avec le propriétaire la présence de minou propre et opéré ou pitou calme et peu « japeur ». Ne le cachez pas, car c’est un élément contractuel indiqué au bail. Dans ce cas, proposez de faire une seconde visite avec votre compagnon à quatre pattes.
Tabac et cannabis – Le propriétaire peut vous interdire de fumer dans le logement, et si l’interdiction est inscrite au règlement intérieur, elle s’impose à vous de fait. Pareil pour le cannabis ! Malgré sa légalisation, le propriétaire peut vous l’interdire.
Notez également que, pour le tabac comme pour le cannabis, même si le locataire possède le droit de fumer dans son logement, il demeure soumis à l’obligation de ne pas troubler la jouissance des autres occupants de l’immeuble.
« Tout locataire qui occasionne des troubles de jouissance aux autres locataires peut s’exposer à certains recours par son locateur devant le Tribunal administratif du logement, y compris possiblement un recours en résiliation de son bail. » (TAL)
Assurance — Même si votre propriétaire a assuré le logement, nous vous conseillons de prendre une assurance pour assurer vos effets personnels, et bénéficier d’une assurance responsabilité civile de 1 ou 2 millions de dollars en cas de problème.
Règlement intérieur – Au moment de la signature du bail, le propriétaire devra vous remettre un exemplaire du règlement intérieur de la copropriété qui précise les obligations et interdictions, et notamment le droit (ou pas) au BBQ sur le balcon.
Le déménagement – Vous l’aurez compris, comme tout le monde déménage au même moment, il est essentiel de réserver son déménageur ou son camion de location le plus tôt possible. Il existe à Montréal des solutions originales comme les déménageurs à vélo.
Sinon, il vous reste la solution de « la gang » d’amis à récompenser avec bières et pizzas à la fin de la journée.
Vérifiez auprès de votre propriétaire si la copropriété exige une déclaration préalable pour votre déménagement (pour protéger les parties communes ou l’ascenseur).
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